+1 626-807-3300 info@easyincorp.com

文章来源: 第一财经日报

中国投资者赴美投资房地产日渐增多,中国人在美国楼市大赚特赚的报道又让更多人动了心思。不过,记者采访时了解到,如果出于资产保值增值和投资多元化,美国房地产或许是不错选择,但其投机空间其实并不大,且蕴含着不小风险。如果抱着“淘金”、“大捞一笔”的念头进入美国楼市,最后弄不好鸡飞蛋打。

弄清收益率并不简单

“我们这有很多中国客户,来了就要问收益率。我对他们说,还是建议去别的地方找,因为曼哈顿楼市的收益率很低,一般就是2%到3%,好一点3%至6%,最多不会超过6%,”纽约乐为房地产公司金融分析和亚洲市场总监、房地产经纪人王瀚告诉记者。

值得注意的是,上述收益率是基于租金产生的现金流计算出来的。如果纯粹投机倒卖,最后收益率能有多少是个大大的问号。

“作为个人投资者,在美国买一套房,出租两三年,然后再卖掉,最后的收益完全要看市场走向,”王瀚说。

针对近期一个中国人在北京卖一套房在美国休斯敦买六套房的报道,美国毕达哥拉斯投资管理公司董事总经理米切尔·董告诉记者,如果房子不卖的话,在休斯敦实现8%的收益率是可能的。“但在纽约不太可能实现8%。纽约收益率大概是3%,波士顿大概5%。”

他同时强调,上述收益率是在房子不卖的前提下,如果把房子抛售掉,谁也无法保证收益率,可能挣一些钱,但也可能亏得很厉害。“要想倒房挣钱,你必须非常聪明,且要有个好的本地投资顾问。”

“投资美国房地产的收益率能达到多少?这个很难讲,”万科(美国)控股公司董事及法律顾问徐维嘉说,要看个人情况、税务安排,无法笼统的分析和下结论。

实际成本不能忽视

美国的房地产市场环境与中国有显著不同。中国投资者在投资美国楼市之前,需要对美国相关的税收、物业管理等法规有个清楚的认识。业内人士提醒,这些税费成本不是个小数目,特别是对于国外投资者来讲。

徐维嘉说,投资美国楼市,人是不是在美国很重要。“对于外国人,钱要从美国出境,一下子要抽掉30%的税,成本很大”。

而王瀚介绍说,如果中国投资者拿现金来美国买房,交易费用很高,包括律师费、手续费等要在5%左右。如果一买一卖,就是10%。其次,物业费很高,特别是具有独立产权的公寓。一些房子物业费一个月高达2000多美元,甚至更高,并且物业费没法抵税。此外,还有房产税、资本收益税等。

“用房租抵掉物业费没问题。但如果有贷款,就比较难了。买得不好,很可能亏。我会和国内客户开玩笑说,想在曼哈顿挣6%的收益率还不如在国内开个淘宝,余额宝都差不多能达到6%,”王瀚说。

关键是投资目标和时机

北美华人科技工商联合会近日在纽约举行一场“视野与创新”年会房地产主题论坛。参会的不少业内人士说,美国房地产正在复苏,但应关注美国房地产市场存在的风险,要对本地市场有充分的调研和了解,不能盲目投资。

徐维嘉认为,现在美国楼市总体不错,特别是纽约、旧金山等一些较大的城市,但同时也要看到地价上涨的风险。“美国房地产价格变动其实很大,这是(投资时)最大的风险,投资收益如何要看能不能把握好时机,作为投资者一定要承担市场风险。”

米切尔·董说,如果中国的投资者想使投资组合更为多元化,来美国投资房地产或许是个不错的选择,但其中的风险因素必须充分考虑。

中国复星地产控股公司战略投资总监梁雅娜告诉记者,现在中国投资者应不应该来美国买房要看具体情况。首先,对于小投资者来说,要看对本地市场是不是足够的熟悉。其次,要看投资目标。“如果是想追求两三年翻一番、然后再转手,是不太可能的。在美国没有那么快的增值预期。但投资美国楼市的现金收益不错,如果长期持有,每年拿5%到8%的现金收益还是不错的。在中国,房屋租金和买价比可能只有2%至3%”。